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【导读】公募REITs发行提速，逼近 1500亿元大关

大提速！逼近1500亿元

随着公募REITs常态化发行，2024年REITs市场发行提速。

数据显示，今年以来已 有20只新发公募REITs，累计发行规模达462亿元，发行产品数量和规模创年度新高。从2020年4月基础设施REITs专题启动以来，发行总规模已逼近1500亿元大关。

发行大提速！

公募REITs 数据显示，截至10月28日，今年以来已发行20只公募REITs，发行规模总额达462亿元，发行数量和规模较2022年高点分别增长 54％、10％，创下历年新高。

业内人士表示 同时，在市场利率完善下行周期，公募REITs的投资价值也受到了各路资金的重视。

疫情平安基金表示，今年公募REITs发行提速，刷新历年最高水平，参与政策的持续时间 是重要的推动因素。在税收方面，国家发展改革委发布《关于全面推进基础领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化释放的通知》（以下简称《通知》），引发REITs迈入常态 而在投资层面，证监会会计部于2024年2月发布了《监管规则适用指引-会计类第4号》，有利于引导长期资金，促进市场成熟与稳定。

< 今年7月国家发展改革委发布的《通知》，明确了REITs常态化发行的政策框架，扩大了可发行基础资产的作用 类别并简化了审核流程，推动了市场的发展。

国泰君安资管也分析，一是公募REITs进入常态化发行新阶段，审核持续提速。二是二级市场转暖带动活跃 发行，市场供需两旺。三是大类资产扩容，新增资产带动了市场活力。

在今年市场方面，国泰君安资管认为，在去年REITs市场下行形成了估值低谷和 市场利率走低等背景下，公募REITs市场存量资金信心回暖，今年二级市场整体表现优异，为一级市场提速创造了良好条件。

在市场利率走低背景下， 稳定、高比例分红的公募REITs的投资价值也受到资金的关注。

红土创新基金认为，在国内经济结构调整、市场利率走低背景下，募集公募REITs的配置价值受到更多关注 固定收益为目标投资的机构资金的青睐。投资者在寻求大类资产配置时，更加关注公募REITs这类能够提供稳定的产品。

恒平安基金也表示，以市场利率计算 下游周期背景下，高比例分红和优质资产经营表现相对稳定的公募REITs凸显长期配置价值，该类资产受到更多保险、社保、年金、劳动力资本、产业资本等资本的青睐。

​公募REITs的发行，也吸引了投资者的信心和认可。红土创新基金认为，随着不同行业类型的公募REITs在市场中发行，以及投资者教育工作的持续开展，投资者对于公募REITs 的投资认可度逐步提升。

随着监管体系不断完善提升，公募REITs市场的信息透明度逐步提高，也有助于增强投资者的理解、信心和市场吸引力。

此外，大类资产扩容，也为发行市场提供 比如今年消费基础设施REITs首次发行，目前共发行7只产品合计规模近200亿元，今年已发行产品规模中首次发行超40%，同时水利、市政供热等新类型

“随着REITs市场信息漏洞和稳定性逐渐提高，大量优质基础设施资产的存在也为REITs的大规模发行创造了良好条件。”盈米基金冯梓轩也称

逼近1500亿元大关

在政策强力支持和更好的市场环境中，从2020年4月基础REITs重点启动以来，到目前常态化发行， 四年间我国公募REITs发行数量已达50单，发行总规模1498.13亿元（含扩募发行规模），力争近1500亿元大关。

　　展望公募REITs市场未来发展，所有机构 表示，公募REITs资本作为市场和实体经济的重要桥梁，在我国经济高质量发展中发挥关键作用，随着资产类别丰富、“首发+扩募”的双轮驱动，公募REITs市场仍将受到欢迎 来大发展。

一家大型基金公司表示，考虑到当前我国正处在高质量发展和经济转型升级的关键时期，作为资本市场和实体经济的重要桥梁，公募REITs也是导师 的投融资工具，可以有效盘活存量资产，为不动产投资提供退出渠道，同时降低企业股权率，进一步促进新质生产力发展。

据该机构进一步指出，随着公募REITs市场不断发展 ，配套制度的不断完善，未来公募REITs将在资产信仰、风险分散化等方面具备配置价值。供需共同改善，将助推公募REITs市场长期发展。

红土创新基金也分析 一是公募REITs为各类基础设施资产提供融资新渠道，降低了企业融资成本，同时社会资本的参与为资本市场注入了新活力，推动实体经济持续健康发展；二是各类型公募REITs 公募REITs的发行有利于推动区域经济发展，带动相关产业形成，产业集群效应，提高区域经济整体竞争力；三是公募REITs的发行有利于推动基础设施建设和产业升级，提高实体经济

国泰君安资管也总结道，自2020年公募REITs启动主题以来，市场逐步走向成熟完善，更好地服务实体经济，未来将继续加剧

该机构认为，公募REITs的本质是资产IPO，企业可以将几乎没有流动性的基础设施重资产转化为可上市交易的基金份额，引入公开市场的权益资金， 为企业提供强大的资金支持。

从未来发展前景看，国泰君安资管分析，在资产范围方面，当前我国公募REITs市场部分资产类别未实现上市，如新型基础设施、 文旅基础设施、养老设施等，未来将逐步拓展至这些行业，推动资产领域进一步拓宽。

在市场体量方面，该机构进一步表示，在我国大量存量基础设施资产推进 需盘活的背景下，已发行REITs市场体量仍偏小，随着“首发+扩募”双轮驱动格局的深入，公募REITs市场规模实现再上一个台阶，公募REITs作为创新金融产品 的价值将进一步凸显，市场有望持续扩面提质、蓬勃发展。

政策激发市场活力

公募REITs常态化发行成效显着

中国基金报记者张玲

今年以来，在利好政策推动下，今年公募REITs常态化发行成效显着，不仅发行规模频创新高，基础资产类型也不断丰富。

业内人士认为，迈入常态化发行的新阶段后，随着政策持续落地，公募REITs的发展潜力与投资价值逐渐显现，产品吸引力也将得到增强。

　　公募REITs常态化发行 成果显着

今年7月26日，国家发展改革委印发《关于全面推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，对推进基础设施REITs常态化发行

数据显示，8月以来至今不到三个月时间，市场便发行了10只公募REITs，基础资产类型包括消费基础设施、物联网物流、保障性住房抵押贷款、 水利设施、园区基础设施等，合计发行规模约190亿元。此外，目前还有14只“已询价”“已受理”“已反馈”状态的主板类公募REITs。

盈米基金研究员冯梓轩表示，《通知》明确了REITs常态化发行的政策框架，扩大了可发行基础资产的类别，简化了审核流程，提高了申报推荐的效率。政策支持REITs市场供需两端加速 扩容，自带红利资产属性的REIT资产配置提升，有助于提升市场整体流动性，并推动权益类资金参与REITs市场的意愿。

 REITs正式迈入常态化阶段。”一家大型基金公司表示，首先针对前期关注，考虑到，未来的项目类别将进一步扩容至12类，其中新增市场化租赁、燃发电煤住房等市场化 资产类型、项目审核将进一步加快；另外，现有制度的细节得到了审批完善，例如补充了集中用地、PPP项目的合规性要求，适当放宽了部分资产的规模要求、净度 以上变化有利于解决前期紧迫产生的部分问题，促进公募REITs恢复长期现金流发展。

【国泰君安资管也表示，《通知》为公募REITs的 持续健康发展提供了战略引导和政策支持，带动了具有中国特色的公募REITs市场正式规范常态化、常态化发展的新阶段。

六、公募REITs被纳入SFISF

希望提高产品吸引力

10月18日，央行正式启动证券、基金、保险公司互换（SFISF）操作，在质押产品范围方面，SFISF操作涵盖了公募REITs等多种

初创人士认为，公募REITs被纳入SFFISF，不仅有利于提高市场流动性，也有利于增强公募REITs的吸引力，减少抛售行为。

“公募REITs” 被纳入SFISF工具质押品范围，或将提振公募REITs市场流动性。”国泰君安资管指出，一方面，投资机构可将公募REITs质押品后取高流动性资产，获得流动性支持，换一定编程提升 另外，在公募REITs投资人有股票市场投资需求时，可以通过质押硬件售出公募REITs产品的方式获取资金，有效减少投资人的抛售需求，维护 市场的长期稳定性。

红土创新基金也表示，由于SFISF运营允许机构使用公募REITs等资产作为质押品进行融资，为机构进行流动性管理提供了更多的选择，这在一定程度上 公募REITs的市场需求增加，首先可能提振其市场流动性，为公募REITs市场带来增量资金。

冯梓轩认为，除了减少市场的抛售压力，盘活非 银机构资产的流动性，从而提高整个资本市场的流动性和稳定性，随后有助于提振市场情绪，提高公募REITs的吸引力。非银机构也可以通过质押公募REITs等资产来

“此外，在房地产和基础设施领域，公募REITs作为重要的资金来源，也有望带动相关上市公司的股价上涨。”

REITs正逐步成为中国资本市场

钻石拼图

中国基金报记者曹雯璟

床自首 批公募REITs产品上市三年有余，已基本走过了一个完整的市场周期。具体来看，中证REITs全收益指数刚刚经历了2021年中至2022年末的上涨，到2023年的震荡下游， 再到2024年以来市场情绪回暖触底反弹、价值修复。

多位人士表示，对公募REITs产品而言，三年来整体市场正在从情绪驱动的价值变化，逐步转向产品 内在价值驱动增长的新阶段。从大类资产角度来看，REITs区别于股票、债券的金融产品，逐步成为中国资本市场的一块拼图。

作为长期资产配置 价值将进一步凸显

截至10月25日，今年以来，中证REITs全收益指数累计大涨8.35%，目前处于震荡回调阶段。从具体排行看，今年涨幅最大的品类 是保价，然后是高速公路、产业园等。而部分交通物流、交通基础设施等表现不佳。

还将受到市场情绪、政策支持、宏观经济环境等多方面影响。

国泰君安资管表示，今年9月下旬，受到资金过热进入股票市场的“跷跷板”效应，公募REITs 市场表现呈现一定震荡回调，但整体来看仍走出了股票、债券市场的独立行情，这也体现了公募REITs聚焦基础资产、高比例红的独立属性。

底层资产属性来看，今年以来长租公寓等稳定性及抗周期性波动的资产，以及基本面估值底部的产业园等资产尤其受到投资者的关注，这代表了REITs投资者群体对 底质资产收益率稳定性、确定性以及未来可预测性的越发重视。

对于已上市REITs产品的次级表现产生收益率，国泰君安资管认为，这主要受行业政策、运营质效 首先是宏观政策方面，针对政策倾斜以及关系到国计民生的刚性以及需求基础板块，如保利率、能源、环保等，资产余额稳定性强，二级市场表现稳定； 而交通物流和高速公路等行业则可能因政策管控及宏观经济变化等因素，二级市场产生波动。 其次是管理团队运营质效优劣的影响，如产业园、消费基础设施的涨跌表现 板块中，运营效率高的项目收入确定性强，收入完成率高，二级表现优异；运营效率欠佳的项目则可能上涨靠后。 的影响，随着私募基金、实业投资等“耐心资本”的面现，涉险资、FOF、券商自营等传统期机构加速入场，投资机构对于基础资产稳定性及确定性的要求逐渐增加 ，受近期影响的小型抗周期性资产因此受到市场资金追捧，取得了突出的二级市场表现。

一家大型基金公司也表示，今年以来表现波动，受到多方面因素影响。 首先来自政策面，保等行业得益于其基础设施的需求刚性和政策支持，市场表现较好；其次是优质资产运行效率高、收入确定性强的REITs表现相对更佳；第三，市场情绪和 投资者也预期影响REITs的表现。最后，跟REITs的管理团队能力也有关系。

对于REITs市场后续行情，国泰君安资管判断，随着市场机制及政策逐步完善、信任 的长效资金启动，高端资产基本面逐步修复，公募REITs长期资产的配置价值将进一步凸显。

“近期遭受债务的政策支持及经济刺激计划，股票市场企稳 回升，对REITs市场具备资金一定虹吸效应。

北京一家大型基金公司指出，后续建议投资者关注宏观环境、政策环境、基础资产运营基本面改善等带来的机会，此外还需注意防范设施回撤风险。

一政策支持、 需求稳定、创新性资产类型更受青睐

过去3年里，公募REITs加速上市，资产类型也更加丰富多样，涵盖收费公路、产业园区、水务、交通物流、清洁等 能源、保障性住房住房、消费基础设施等多种资产类型。

消息人士表示，未来，政府政策支持、市场需求稳定、符合市场发展趋势、具有创新性的一些资产

随着市场机制和制度的完善、投资机构趋于理性，REITs市场更多关注点将逐步回归基本面，各业态业绩的稳定性将与潜在 宏观经济政策支撑及市场投资预期对市场定价共同作用。”就此，国泰君安资管认为，可适当关注几类REITs产品：一是经营稳定性、具备一定韧性的基础设施资产，如保障

等，对于关乎国计民生、具备强需求确定性的资产，如市政基础设施、环保基础设施等，其杠杆的未来预期可用于REITs 产品带来可观分红收益，首先带来可观的二级市场表现。

对于已具备成熟运营管理类型的园区基础设施资产，前期受宏观经济环境影响基本面估值已相对较高 低位，在高质量发展背景下，作为发展新质生产力重要载体的园区基础设施迎来新一波估值修复的机会。

目前北京一家大型基金公司，公募REITs市场将 持续提质扩容，资产类型不断丰富。“首发+扩募”双轮驱动下，市场规模将不断增长；同时园区、数据中心、农贸REITs等有望落地；另外建筑酒店、养老、煤电也正在落地 探索发行公募REITs；投资者也有望进入市场，投资者类型更加多样化。

随着经济复苏和消费政策的推进，以及大量传统制造业产业链的升级优化需求，必然是新的 能源产业链持续发展，大量高标准交通需求也随之不断增加，物流交通同样受益，带动高速公路基建的发展。 大基金的增值潜力。”盈米研究员冯梓轩谈道。

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来源：中国基金报